La finca raíz es un campo amplio y complejo. Todos quisiéramos tener fórmulas, saber cómo se puede comprar barato para vender caro, saber que comprar para poder ofrecer en arriendo y obtener una rentabilidad, saber dónde está la ganga, la oportunidad. La realidad es que “entrar o salir” son procesos complejos y que requieren no solo de intuición y conocimiento, sino en muchos casos de asesoría.

Hay quienes lo hacen por inversión, o como parte de una actividad dentro del manejo de un portafolio inmobiliario personal o familiar. Pero también hay quienes lo hacen como la inversión de su vida, la casa soñada el pequeño apartamento, la bodega para inversión, el local para recibir una renta. Hay quienes por una y otra circunstancia deben vender un inmueble a pesar de querer mantenerlo dentro de su patrimonio, muchas veces por necesidad. También hay a quienes les llegó la hora de realizar su inversión, de venderla. El activo que fue adquirido hace muchos años rentó, se valorizó y es hora de venderlo a alguien, para obtener la utilidad prevista, soñada, o simplemente el precio que dicte el mercado.

Comprar un inmueble, en cualquiera de estos escenarios es un paso importante y una operación que no es rutinaria, por el contrario, reviste una importancia trascendental.

Las partes 

Suena elemental, pero en un extremo está el comprador, y en el otro el vendedor. Cualquiera de las partes puede eventualmente ser una persona jurídica, un grupo de personas, o incluso un fideicomiso. No siempre quien compra o vende es una persona de “carne y hueso” sino una entidad jurídica representada por un tercero. Surgen preguntas como la capacidad y autorización de este tercero para llevar a cabo la operación, y que tengo que analizar si soy el comprador sobre el vendedor (solvencia jurídica, patrimonial, moral). Lo más importante, la cadena de tradición del inmueble, a quien se lo compró antes, como lo obtuvo.. si el título es legítimo si los registros están en debida forma.

En repetidas oportunidades surge una persona en el medio, el corredor inmobiliario, quien por lo general cobra su comisión al vendedor, entre el 3 y el 5 por ciento de la transacción, dependiendo si el inmueble es urbano o rural. Por lo general el corredor inmobiliario, más que poner en contacto a las partes, hace las veces de un facilitador del negocio al ayudar a las partes a negociar. A esta persona le interesa que el inmueble se venda por un precio alto, pues entre más alto mayor su comisión, pero ante todo, le interesa que el negocio se de para poder cobrar su comisión.

Lamentablemente en Colombia la actividad de corretaje inmobiliario no está regulada, y tan solo se requiere de tener contactos y buena voluntad para poder llevar a cabo esta labor. Como en todos los medios, es importante no generalizar, pero es preciso tener en cuenta que así como una transacción puede estar acompañada de un excelente corredor, existen transacciones donde el corredor se convierte en un verdadero dolor de cabeza.

Recomendación : Si es usted quien vende y quiere contratar los servicios de un corredor, hágalo a través de un contrato de corretaje en el cual queden claramente consignadas las obligaciones del corredor, el alcance y limitaciones de su gestión. Hay corredores que por ganarse el negocio hacen “lo que sea”, desde mostrar el inmueble, mandarlo pintar, lavar el tapete y recoger al comprador en su casa, con la mayor voluntad, pero al momento de elaborar una promesa, o colaborar con el papeleo normal del negocio parece que lo estuvieran haciendo con los pies. Repito, no estoy generalizando pero si evocando experiencias negativas, como también las he tenido positivas.

El negocio 

El negocio parece sencillo : hay una cosa (un inmueble) que tiene un precio, el cual debe ser pagado por el comprador y recibido por el vendedor. Pero no, no es tan sencillo. La negociación de un inmueble es un acto solemne que requiere de Escritura Pública para su validez y de registro para su perfeccionamiento. Es un acto público del cual se puede enterar cualquier persona. El valor de la transacción nunca podrá ser inferior para efectos de derechos notariales y de registro al avalúo catastral, así como las partes tampoco pueden, en virtud de disposiciones tributarias, vender por debajo del valor comercia real, ni acordar ningún pacto privado por fuera de la escritura so pena de onerosas sanciones.

La Escritura debe ser cuidadosamente elaborada, ya que cualquier error en su contenido, descripción del inmueble, alcance de las obligaciones, forma de pago y obligaciones de las partes (para no citar sino algunos) puede resultar de manera inmediata en dificultades en el registro y más adelante en problemas con ocasión de su venta o traspaso.

El negocio de compraventa de un inmueble, por la naturaleza del bien, su cuantía, las solemnidades y el registro, se desarrolla generalmente por etapas, así :

  • Acuerdo de voluntades o “apretón de manos”
  • Firma de una promesa de compraventa, como documento vinculante y con fuerza de ley, generalmente sujeto a algunas condiciones y a un plazo (fecha cierta)
  • Etapa de consecución de documentos por parte del vendedor, como paz y salvos, escrituras y certificados
  • Consecución de financiación por parte del comprador, vista la cuantía del negocio
  • Reuniones periódicas para revisar avance de las obligaciones y cumplimiento de las condiciones
  • Firma de la Escritura
  • Entrega del inmueble
  • Registro e intercambio de documentos
  • Pago del saldo (por lo general cuando media una financiación de entidad financiera, ya que el pago se hace no contra escritura sino contra registro del inmueble)

El bien 

Lo que se negocia es un bien raíz, un inmueble, un bien sujeto a registro, un lote, un lote con unos ladrillos, un apartamento, o una casa en un conjunto, los cuales hacen parte de una co propiedad, que a su vez tiene un reglamento. En otras oportunidades se compra una bodega ya arrendada con inquilino a bordo, un local comercial, una “suite hotelera”, una finca, una casa en un conjunto campestre.

Los inmublees pueden tener vicios ocultos, en su estructura o en su cadena de tradición. Quien vende puede ser una persona maravillosa y encantadora, pero detrás de su cara y de su amabilidad está la persona que de verdad creemos que es ? Hay, o puede haber algo oculto ? Si, muchas veces, las cosas no son como las pintan.

Y pasa lo que muchas veces, pasa, por querer meterle al negocio en elemento de “la confianza”, las partes se relajan, cometen errores, descuidan pasos, no revisan algunas cosas y el negocio sale mal.

Un paso previo e importante en todo negocio de finca raíz es el estudio de títulos del inmueble y el conocimiento de la contraparte, verificando sus antecedentes de solvencia, tanto moral como legal y patrimonial. Así mismo, si usted es quien vende, es muy importante que se asegure que lo que está vendiendo esté bien en todo sentido, no solo materialmente sino legalmente. Muchas veces quien vende un apartamento lo hace sobre el que le compró a un primo y por la confianza algo quedó mal en los documentos, y cuando sale a venderlo surge el problema. Son muchos los casos, con ejemplos claros que los ilustran. La experiencia también nos autoriza a llamar su atención en este sentido. De la misma forma, si usted es quien vende, asegúrese de saber y conocer exactamente quien le está comprando, cual es el origen de sus fondos y el fin último de la transacción ya que así usted no lo quiera, o peque de ingenuo o confiado, si usted termina haciendo parte de una cadena de actos para lavar dinero o facilitar la adquisición de un inmueble por parte de una persona que tiene intereses oscuros, usted puede resultar comprometido ante las autoridades.

El entorno 

El entorno, el mercado, la coyuntura y la oportunidad son factores que también deben ser tenidos en cuenta la momento de negociar un inmueble. Un corredor inmobiliario hará todo lo posible porque usted haga el negocio, el vendedor hará todo lo posible por vender, y el comprador, a veces, obstinado por comprar, o creyendo haber encontrado el “Santo Grial”, hará todo por que el negocio se haga. En estos casos resulta muy útil contar con la asesoría de un abogado experto, no solo en la materia y en los aspectos legales de la transacción, sino quien en su equipo y en su firma tenga la suficiente experiencia en transacciones similares en el pasado, conozca los términos, tenga los contactos y pueda en determinado momento frenar el negocio, modificar sus condiciones, o simplemente emitir una recomendación basada en elementos objetivos que redunden en beneficio del cliente.

A manera de conclusión 

Un corredor inmobiliario siempre le va a ayudar a elaborar una promesa, y estará extremadamente pendiente de usted para que de el “si” final y el negocio se cierre. Usted, su contador, sus amigos y conocidos habrán podido hacer negocios similares en el pasado y contarán con algo de experiencia. En la notaría, como parte del servicio por el que pagan les harán “el favor” de ayudarles con la minuta y revisión del negocio, pero lo que nunca recibirá de manera desinteresada, profesional y con elementos de valor agregado es una asesoría basada en el conocimiento y la experiencia que permita defender y salvaguardar sus intereses, evitarle dolores de cabeza a futuro y tener plena certeza sobre la validez y firmeza de su negocio. Estas asesorías en muchos casos (no en todos !) terminan pagándose solas por descuentos, beneficios, plazos y otros elementos muchas veces imperceptibles que se logran con el apoyo del asesor legal.

En su próxima transacción inmobilaria piense como asesorarse en debida forma, no se va a arrepentir.

La Junta Directiva del Banco de la República introdujo algunas modificaciones a la Circular Reglamentaria Externa DCIN 83 del Banco de la República, mediante el Boletín No. 33 del 24 de septiembre de 2018.

Los artículos 46 y 58 del citado Boletín, eliminaron la obligación de transmitir el Formulario No. 15 “Conciliación patrimonial – empresas y sucursales del régimen general”, a partir del ejercicio social del año 2017, prevista en el numeral 7.2.1.6 de la Circular – Modificaciones a la Información estadística de la inversión directa -, para las empresas receptoras de inversión extranjera, siempre que no estuvieran obligadas a presentar estados financieros de fin de ejercicio a la Superintendencia de Sociedades.

Esta circular actualiza la información presentada en el Boletín LVA 001 de 2019

Consulte el Boletín de la Junta Directiva No. 33 del 24 de septiembre de 2018 mediante el cual se eliminó dicha obligación aquí: http://www.banrep.gov.co/sites/default/files/reglamentacion/archivos/bjd_33_2018.pdf.

Sociedades Comerciales – Preparación de la Asamblea o Junta de Socios

Por Rodrigo Lozano Vila

Si usted es miembro de junta directiva, gerente, contador, revisor fiscal, funcionario de nivel alto o medio, en los próximos días deberá centrar su atención en la correcta preparación de la reunión del máximo órgano social de la sociedad de la que forma parte.

Si usted es accionista o socio, tendrá una oportunidad muy importante para conocer en detalle el estado actual de la sociedad en la cual usted tiene invertido parte de su patrimonio. Será una oportunidad única para tomar decisiones y acciones frente a su inversión.

Asistir a una reunión correctamente citada y debidamente preparada no es un favor que le hace la administración de la sociedad, es un derecho que usted tiene como socio o accionista.

Las sociedades comerciales se dividen en dos grandes grupos, las Sociedades de Personas, y las Sociedades de Capitales. En las primeras, como es el caso de las Sociedades de Responsabilidad Limitada (Ltda), el rasgo característico es que por su número reducido de socios (máximo 25), éstos se conocen entre sí, tienen la calidad de administradores y el derecho de inspección sobre los libros y asuntos sociales es permanente. Por el contrario en las Sociedades de Capital, como es el caso de las Sociedades Anónimas (S.A.), o las Sociedades por Acciones Simplificadas (S.A.S.), la consideración fundamental para la integración del capital no es la persona o el accionista sino el capital que éste pueda aportar al fondo social para desarrollar el objeto social. El accionista, una vez entrega su aporte (en dinero, o en especie) redime acciones y delega en terceros (Administradores) la gestión y dirección de la sociedad limitando la época del año y oportunidad en que puede inspeccionar los libros y asuntos sociales, y la forma en que puede incidir en la gestión y administración del negocio.

Por esta razón, reviste fundamental importancia el hecho de que antes de el último día hábil del mes de marzo se celebre la reunión del máximo órgano social de todas las sociedades comerciales en Colombia.

A continuación resaltamos los aspectos más importantes que deben ser considerados en esta etapa previa a la reunión.

1 – Convocatoria

La regla general establecida por la ley para las Sociedades Anónimas o S.A. y para las Sociedades de Responsabilidad Limitada (Ltda) consiste en que la convocatoria debe hacerse con una antelación mínima de quince (15) días hábiles, de los cuales no cuentan ni el día de la convocatoria ni el día de la reunión, salvo que los estatutos prevean un plazo mayor, nunca inferior.

Así las cosas, y previendo que el 31 de marzo próximo es un domingo, el último día hábil del mes será el día 29, viernes. Contando desde el jueves 28 para atrás, el día máximo en que se debe haber hecho la convocatoria es el pasado miércoles seis (6) de marzo, de ahí la pregunta del titulo de este artículo : ya lo citaron ?

Para el caso de las SAS, y previendo que hoy por hoy, la gran mayoría de sociedades comerciales en el país son de este tipo, el término de convocatoria, por regla general, salvo que por estatutos se haya pactado un plazo mayor (nunca menor) es de cinco (5) días. Usted deberá recibir la convocatoria el o antes del próximo miércoles veinte (20) de marzo próximo.

2 – Contenido de la convocatoria

En la convocatoria la administración de la sociedad debe indicar de manera clara la fecha, lugar y hora de la reunión e indicar de manera clara lo siguiente : (i) que los accionistas que no puedan asistir personalmente podrán hacerlo a través de apoderado y (ii) que durante el término de convocatoria los accionistas podrán acudir a las oficinas de administración de la sociedad para ejercer el derecho de inspección sobre los libros y documentos sociales que establece la ley.

En las reuniones ordinarias, los temas que deben tratarse están claramente definidos por la ley, y así la convocatoria no los señale, es importante resaltar que en una reunión de carácter ordinariamente los asociados tendrán derecho a que se les presente :

  • El informe de gestión de la Administración
  • El informe del Revisor Fiscal
  • Los Estados Financieros de la Sociedad
  • El proyecto de distribución de sociedad

Así mismo, será en la Asamblea Ordinaria donde habrá de tomarse decisiones tan importantes como la ratificación de cargos cuya elección no corresponda a la Junta Directiva, la ratificación o conformación de la Junta y la elección o ratificación del Revisor Fiscal.

Todas las decisiones de la Asamblea se deben adoptar previendo que en la reunión estén presentes o representadas un número mínimo de acciones (quórum) y que a partir de este número de acciones, las decisiones se adopten por mayorías, las cuales son simples (mitad más uno) o calificadas (un porcentaje superior).

Importante : No deje que otros decidan por usted ! Por el sistema de quórum y mayorías, el hecho de que con la sola presencia de la mitad más una de las acciones que integran el capital social pueda llevarse a cabo una reunión, y que sea a partir del quórum que se computen las acciones necesarias para adoptar una decisión, es muy probable que ante la ausencia de un grupo nutrido de accionistas, se integre quórum y sea precisamente un número  pequeño de accionistas quienes adopten una decisión trascendental para la sociedad que tendrá incidencia en los demás accionistas. Las decisiones del máximo órgano social vinculan a los ausentes y a los disidentes. 

2 – Derecho de Inspección

En este punto es importante resaltar que si usted está del lado de la gestión y administración de la sociedad, su obligación no termina con enviar la convocatoria a los accionistas, sino que debe estar acompañada de la gestión y diligencia consistente en tener a disposición de los asociados toda la información documental necesaria para que éstos puedan preparar de manera previa sus intervenciones, preguntas y observaciones el día de la reunión del máximo órgano social.

Si usted es socio o accionista, debe tener en cuenta que su derecho de inspección está limitado a la información financiera del último periodo y que la inspección como su nombre lo indica no supone una auditoría de fondo a las cifras del negocio o al negocio como tal. La inspección puede realizarse en la sede de administración de la sociedad, directamente o a través de apoderado.

3 – Estados Financieros

Los Estados Financieros que la administración deberá preparar y tener listos durante el término de convocatoria, pero que sobre todo deberá estar en capacidad de explicar y exponer en detalle el día de celebración de la reunión, son de vital importancia y la base fundamental para la toma de decisiones sobre la situación actual de la sociedad y el rumbo que habrá de definirse para su futuro.

Los Estados Financieros más importantes son el (i) el Balance, donde usted podrá conocer el volumen de activos de la sociedad, los pasivos y la situación del patrimonio, que en últimas, refleja el monto y fortaleza de su inversión y (ii) el Estado de Resultados o PyG, donde usted podrá conocer el volumen de los ingresos tanto por concepto de las operaciones del negocio como por otros conceptos (rendimientos e inversiones), los costos y gastos y los márgenes que determinan la utilidad de la cual una vez hechas las provisiones para el pago de impuestos aplicables a las sociedades, podrá determinarse el monto a repartir a los asociados a título de dividendo y a prorrata de su participación en el capital de la sociedad.

4 – Distribución de utilidades

Su participación en una sociedad tiene un fin e interés de lucro. Usted puede tener como objetivo, según el plan de negocios y la estrategia de la sociedad que usted debe conocer a partir del informe de gestión del gerente, recibir anualmente utilidades, como un rendimiento sobre le valor de su inversión. Su participación, como cualquier otro instrumento financiero tiene un valor y genera un rendimiento, siendo usted, y a partir de unos parámetros objetivos, quien podrá determinar si es o no una buena inversión, según sus características y nivel de riesgo.

Por otro lado, usted puede tener como objetivo la valorización de su inversión, la cual está dada por el mayor valor que adquiere su inversión por el crecimiento y fortalecimiento del patrimonio de la sociedad. En este caso su expectativa puede ser encontrar el momento oportuno para vender su participación y realizar la utilidad en ese momento, independientemente del hecho de que la sociedad haya o no repartido utilidades en el pasado.

Por esta razón, no siempre las sociedades comerciales, y esto depende mucho de lo que dicte el plan de negocios, la estrategia comercial y las decisiones de la administración, deciden repartir utilidades, ya que su distribución implica una reducción del capital de trabajo necesario para crecer y fortalecer el negocio.

Las utilidades se determinan con base en una información contable y financiera clara y llevada de conformidad a la ley y los reglamentos vigentes. Algunas sociedades, sobre todo sociedades de personas y pequeñas sociedades anónimas, suelen “esconder” en sus gastos, utilidades anticipadas, prebendas o beneficios a los asociados que inciden directamente en el monto final de la utilidad a repartir. Por esta razón es tan importante ejercer de manera seria y responsables el derecho de inspección para poder formular las preguntas necesarias y relevantes en el momento en que la administración presente el proyecto de distribución de utilidades.

Sobre las utilidades es importante señalar que existe una mayoría calificada (o especial) para adoptar decisiones que limiten su distribución o entrega en instrumentos diferentes al dinero en efectivo. Así mismo el proyecto de distribución de utilidades deberá señalar la forma y plazo para el pago de los dividendos decretados.

Los dividendos válidamente decretados dejan de ser parte del patrimonio de la sociedad, y se convierten en una deuda de carácter exigible a favor del asociado.

5 – Fecha, lugar y hora de la reunión

Las reuniones del máximo órgano social deben realizarse en la sede y domicilio de la sociedad. Para tener claridad sobre cual es el domicilio de la sociedad debe consultarse un certificado de existencia y representación legal de la sociedad. Es importante resaltar que no todas las sociedades comerciales cuentan con espacios amplios y adecuados para atender una reunión tan importante, razón por la cual es valido y aceptado que las reuniones se celebren en un lugar diferente a la sede de administración como en el salón de reuniones de un hotel, pero siempre en el domicilio o ciudad consignada en los registros públicos.

Es importante conocer la figura de la Reunión por Derecho Propio, según la cual, cuando no ha existido convocatoria por parte de la administración los asociados pueden concurrir el primer día hábil del mes de abril a la sede de administración de la sociedad para reunirse en calidad de asociados y como máximo órgano social, para tomar decisiones, dentro de las cuales están la remoción de los administradores como consecuencia de su negligencia por no haber citado a la reunión, sin perjuicio de las demás sanciones civiles y administrativas a que haya lugar.

6 – El gran día

En una próxima entrega resaltaremos los aspectos más relevantes a tener en cuenta el día de la reunión, incluyendo los elementos que debe incluir el informe de gestión de la administración.

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